LAGAR OCH REGLER

 

Här hittar du information om de lagar och regler som gäller vid andrahandsuthyrning. 

 

Vilken lag gäller?

I Sverige finns det två olika lagar som reglerar andrahandsuthyrning (1) hyreslagen (12 kap JB 1970:994) och (2) lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad ”Privatuthyrningslagen”. Nedan redovisas när de olika lagarna gäller och hur de ska tillämpas.

1. Lagen om uthyrning av egen bostad ”Privatuthyrningslagen”

Lagen gäller uthyrning av;

- bostadsrätter
- ägarlägenheter
- villor samt småhus.

Lagen gäller INTE när:

- en hyresrätt hyrs ut i andra hand
- syftet med uthyrningen är att hyresgästen ska använda lägenheten för fritidsändamål
- uthyrningen sker i näringsverksamhet (hyr ut fler än två bostäder)
- hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013.

Om man hyr ut två bostäder/rum gäller lagen bara den första upplåtelsen. Den som hyr ut mer än två bostäder/rum anses normalt bedriva uthyrning i näringsverksamhet och lagen om uthyrning av egen bostad gäller då inte för någon av upplåtelserna.

För mer information vänligen se hyresnämndens hemsida.

2. Hyreslagen

Lagen gäller;

- Uthyrning av hyresrätt
- eller om Privatuthyrningslagen INTE gäller

Hyran

Till skillnad från i många andra länder så gäller inte marknadshyror i Sverige. Det betyder att man inte får ta ut hur hög hyra som helst för en bostad, oavsett hur mycket människor är beredda att betala. Enligt lagen ska hyran vara skälig, det innebär att den ska vara lagom hög i förhållande till likvärdiga bostäder hos allmännyttan (ett kommunalt bostadsbolag) och privata bostadsföretag på orten.

Enligt BoPoolens rekommendationer är en skälig hyra i Lund 3000-3500 kr/månad för ett möblerat rum inklusive el och internet.

Studenters inkomst är knappt 10 000 kr, och enligt rekommendation bör en skälig hyra inte överstiga 25% av inkomsten. För en student innebär det 2500 kr. Att vi har satt 3500 kr som maxtak är redan en lång bit över detta, och har satts i relation till AFs studentrum, som kostar ca 3000 kr, men där internet och el tillkommer. Vi har även lämnat utrymme för tillkommen kostnad för möbler när summan 3500 kr sattes.

Hur man beräknar en skälig hyra regleras av Hyreslagen om du hyr en hyresrätt och av Lagen om uthyrning av egen bostad (”Privatuthyrningslagen”) om du hyr en bostadsrätt, ägarlägenhet eller villa.

Hyra hyresrätt - hyreslagen

Är det en hyresrätt som hyrs ut ska andrahandshyran vara densamma som förstahandshyran. Hyr du en del av en lägenhet ska hyran vara proportionerlig.

Om bostaden är möblerad får hyresvärden göra ett påslag på hyran. Cirka 5-10% anses vanligtvis vara rimligt. Driftkostnader, såsom el och internet, ska sedan delas lika mellan de som bor i hushållet.

Hyresgästen kan alltid begära att Hyresnämnden prövar om hyran är rimlig. Är den inte det kan hyresvärden bli återbetalningsskyldig upp till ett år tillbaka i tiden.

Hyra privatägd bostad (bostadsrätt, ägarlägenhet, radhus, vill) – ”Privatuthyrningslagen”

Lagen gäller endast för en upplåtelse, för mer information om lagen se stycket ovan om Privatuthyrningslagen.

För att räkna ut vad hyran bör ligga på räknar man fram en avkastningsränta på kapitalkostnaden och adderar driftskostnaden för bostaden. Avkastningsräntan på kapitalkostnaden är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden men man får inte ta hänsyn till om man som uthyrare behövt låna pengar eller inte för att köpa bostaden.

För att avkastningsräntan på kapitalkostnaden ska anses som skälig bör den ligga ett par procent över riksbankens referensränta.Avkastningsräntan på kapitalkostnaden räknar man fram på bostadens marknadsvärde och marknadsvärdet kan du ta reda på via maklarstatistik.se.

Driftskostnader är de kostnader man har som uthyrare för att hyra ut boendet i det skick som den är i. Exempel på driftskostnader kan vara avgift till bostadsrättsförening, slitage av möbler och/eller kostnader för el och bredband.

Ett exempel på uträkningen beskriven ovan är följande:

Marknadsvärde*avkastningsränta/12 månader + driftskostnader = hyra som ska täcka faktiska kostnaderna.

(1 500 000 * 0,02)/12 + 3000 = 5 500 kr/mån

Hyresgästen kan alltid begära att Hyresnämnden prövar om hyran är rimlig.

Kräv aldrig betalning för ett hyreskontrakt

I Sverige är inte tillåtet att begära en avgift för att få hyreskontrakt. Sådana avtal är förbjudna enligt lag och saknar helt juridisk betydelse. Den som kräver detta kan dömas till böter eller fängelsestraff. Avgiften ska återbetalas till hyresgästen efter ansökan i hyresnämnden. Att begära en deposition som hyresgästen får tillbaka vid hyrestidens slut är däremot tillåtet.

Depositioner

Det förekommer att uthyrare begär en summa i deposition för lägenheten och en eller flera månadshyror i förskott. Depositionen finns till som säkerhet för hyresvärden ifall hyresgästen skadar eller har sönder interiörer eller liknande. BoPoolen rekommenderar att en eventuell deposition inte överstiger en månadshyra och att den betalas i samband med undertecknandet av hyreskontraktet. Det ska då stå i kontraktet. För att hyresvärden ska kunna behålla depositionen vid hyresperiodens slut krävs dock bevisning, exempelvis i form av skriftlig lista på skador och brister i bostaden vid inflytt och gärna bildbevis vid både in-och utflytt. Vi rekommenderar också att maximalt en månadshyra betalas i förskott, vilket är brukligt vid uthyrning av lägenheter.

Avtal

Såväl hyresvärd som hyresgäst har rätt till ett skriftligt kontrakt där villkoren för uthyrningen fastställs. Kontraktet ska vara undertecknat av både dig och hyresgästen och det är viktigt att båda parter läser igenom kontraktet noga innan ni skriver under.

Det är i båda parters intresse att ha ett riktigt kontrakt som reglerar hyran, hur länge uthyrningen ska vara, uppsägningstid osv. Det är det bästa sättet att förebygga problem i framtiden. Särskilda bestämmelser om hur utrymmen och inventarier i bostaden får användas kan också anges i kontraktet.

Om hyreskontraktet är fördelaktigare för hyresgästen, jämfört med vad hyreslagen säger, är det bestämmelserna i kontraktet som gäller. Om en hyresvärd avtalar om sämre villkor jämfört med hyreslagen, gäller i de allra flesta fall vad hyreslagen säger, inte vad som står i kontraktet.

Använd gärna BoPoolens kontraktsförslag – de innehåller allt som är viktigt att komma överens om och är bara att skriva ut och fylla i.

Hyrestid

En hyrestid kan vara tillsvidare (på obestämd tid) eller på bestämd tid (med ett slutdatum).

Bestämd tid med ett slutdatum

Hyrestid 9 månader och kortare

Upphör att gälla vid hyrestidens slut utan uppsägning. Med undantag för om en uppsägningstid har avtalas då måste avtalet sägas upp.

Hyrestid längre än 9 månader

Avtalet måste alltid sägas upp för att upphöra att gälla.

Obestämd tid, tillsvidare:

Avtal måste alltid sägas upp för att upphöra att gälla.

Uppsägningstid

Uppsägningstiderna varierar beroende på vilken lag som reglerar uthyrningen.

Uppsägningstid för hyresgäst:

En hyresgäst har alltid rätt att säga upp ett avtal oavsett om avtalet löper på bestämd eller obestämd tid.

Hyreslagen

Står ingen uppsägningstid angiven har hyresgäst alltid rätt till 3 månaders uppsägningstid.

Privatuthyrningslagen

Står ingen uppsägningstid angiven har hyresgäst alltid rätt till 1 månades uppsägningstid.

Uppsägningsreglerna för hyresgäster är tvingande och saknar undantag. Man kan avtala om fördelaktigare uppsägningstider för hyresgästen men inte för hyresvärden.

Upppsägningstid för hyresvärd:

Hyreslagen

För avtal som löper på obestämd tid har hyresvärd 3 månaders uppsägningstid. Lagen är tvingande och kan ej avtalas kortare.

För avtal som löper på bestämd tid är hyresvärden bunden till avtalet under hela hyrestiden och har endast rätt att säga upp hyresavtalet på grund av allvarliga avtalsbrott 12 kap. 42-44 §§ jordabalken

Privatuthyrningslagen

Hyresvärden har rätt till 3 månaders uppsägningstid oavsett om avtalet löper på bestämd eller obestämd tid.

En uppsägning bör med fördel vara skriftlig då den som säger upp avtalet har bevisbördan på att motparten har mottagit uppsägningen i tid.

Samtliga uppsägningar gäller räknat från närmaste månadsskifte. Avtalet kan inte upphöra, t.ex. den 10:e i en månad utan är knuten till ett månadsskifte.

EX: Det vill säga, om du säger upp hyresavtalet i augusti med tre månaders uppsägningstid, så gäller hyresavtalet fram till och med 30 november.

Tillstånd att hyra ut

Vill du hyra ut ett eller flera rum i din lägenhet till en inneboende och själv bo kvar tillsammans med den inneboende, behövs inget tillstånd. Hyr du ut hela lägenheten i andra hand till någon som ska använda den självständigt måste det däremot godkännas av hyresvärden eller bostadsrättsföreningen.

Det är upp till värden/föreningen om den/de vill tillåta att du hyr ut i andrahand. Vanliga anledningar som ger tillstånd att hyra ut i andrahand är sjukdom, studier på annan ort, tillfälligt arbete på annan ort, separation, ”provbo” med en framtida sambo, särskilda familjeförhållanden, eller andra jämförbara anledningar. Detta finns reglerat i hyreslagen 39 – 41§.

Att hyra ut i andra hand utan tillåtelse från hyresvärden kan leda till att du förlorar ditt kontrakt. Om din hyresvärd nekar kan du begära att Hyresnämnden prövar frågan. Mer information finns på Hyresnämndens hemsida.

Ansvar vid andrahandsuthyrning

Det är förstahandshyresgästen som ansvarar för bostaden gentemot fastighetsägaren. Som förstahandshyresgäst är det därför bra att fortsätta att betala hyran direkt till hyresvärden och låta andrahandshyresgästen betala till ditt eget konto. Om andrahandshyresgästen missköter hyresbetalningen till värden kan det vara skäl för värden att säga upp kontraktet med förstahandshyresgästen.

Besittningsskydd

Den som hyr i andrahand kan i vissa fall få en begränsad besittningsrätt till lägenheten. Det blir aktuellt om andrahandshyresgästen har bott i lägenheten längre än två år och parterna inte har avtalat om avstående från besittningsskydd.

I praktiken innebär detta att hyresgästen inte utan vidare är skyldig att flytta om förstahandshyresgästen vill få tillgång till sin lägenhet. Det kan därför vara bra att avtala bort besittningsskyddet om du ska hyra ut under en längre period och vill kunna flytta tillbaka när du vill (du måste förstås ta hänsyn till avtalad uppsägningstid). Du hittar blanketter för det på hyresnämndens hemsida.

En andrahandshyresgäst har aldrig besittningsrätt i förhållande till den som äger lägenheten och har aldrig rätt till förstahandskontraktet mot värdens vilja. Besittningsrätt gäller enbart uthyrning av hela lägenheten och kan aldrig bli aktuellt vid uthyrning av rum till inneboende.

Hemförsäkring

Förstahandshyresgästens hemförsäkring täcker inte en andrahandshyresgäst. Du bör se till att din hyresgäst har en egen hemförsäkring. Det kan vara en bra idé att ange i hyreskontraktet att andrahandshyresgästen är skyldig att teckna en hemförsäkring.

Skatt

Erhållen hyra från uthyrning av rum, lägenhet eller hus är skattepliktig inkomst. Det är inte tillåtet att göra egna avdrag för utgifter men för inkomståret 2012 gäller ett schablonavdrag på 21.000 kr per år för varje privatbostadsfastighet, bostadsrätt eller hyreslägenhet. Inkomståret 2013 har avdragsbeloppet höjts till 40000 kr.

Utöver schablonavdraget finns möjlighet att göra ytterligare avdrag:

• För villa – ska du dra av ytterligare 20% av intäkten för uthyrningen.

• För hyresrätt och bostadsrätt – ska du göra avdrag för den del av din hyra eller avgift som avser den uthyrda bostaden (alltså hela hyran/avdraget om du hyr ut hela lägenheten).

Observera att avdraget aldrig får vara större än intäkterna. Intäkterna redovisas som inkomst av kapital och beskattas med 30 procent.

För exakt och uppdaterad skatteinformation kontakta alltid Skatteverket.

Ytterligare tips och information

Mer bra information finns hos Jagvillhabostad.nuHyresnämnden och Skatteverket.

 

Kontakta oss gärna om du har frågor!

A
N
N
O
N
S
E
R

Hitta boende Hitta hyresgäst