Lagar & regler – För dig som hyr ut

Här hittar du kortfattad information om gällande lagar och regler.

Ladda ner Lagar och regler – för dig som hyr ut 2009 (PDF) för att ta del av hela sammanställningen!

OBS! Informationshäftet är från 2009. Ny version kommer att tas fram under våren. Informationen nedan är aktuell.

Hyran

Till skillnad från i många andra länder så gäller inte marknadshyror i Sverige. Det betyder att man inte får ta ut hur hög hyra som helst för en bostad, oavsett hur mycket människor är beredda att betala. Enligt lagen ska hyran vara skälig, det innebär att den ska vara lagom hög i förhållande till likvärdiga bostäder hos allmännyttan (ett kommunalt bostadsbolag) och privata bostadsföretag på orten.

För en hyresrätt gäller vid andrahandsuthyrning att hyran inte får vara högre än den summa förstahandshyresgästen betalar för lägenheten. Hyr du ut en del av en lägenhet kan du begära motsvarande del av hyran. För bostadsrätter betalar förstahandshyresgästen normalt lite mindre än för en hyresrätt. Det är dock okej att ta ut lika mycket i hyra som för en likvärdig hyresrätt.

Om bostaden är möblerad kan hyresvärden göra ett påslag på hyran. Ca 10% anses vanligtvis vara rimligt. Hyran kan också vara högre om kostnader för el, TV, bredband och liknande ska ingå.

Hyresgästen kan alltid begära att hyresnämnden prövar om hyran är rimlig. Är den inte det kan hyresvärden bli återbetalningsskyldig upp till ett år tillbaka i tiden.

Depositioner

Det förekommer att uthyrare begär en summa i deposition för lägenheten och en eller flera månadshyror i förskott. BoPoolen rekommenderar att en eventuell deposition inte överstiger en månadshyra och att den betalas i samband med undertecknandet av hyreskontraktet. Vi rekommenderar också att maximalt en månadshyra betalas i förskott, vilket är brukligt vid uthyrning av lägenheter.

Avtal

Såväl hyresvärd som hyresgäst har rätt till ett skriftligt kontrakt där villkoren för uthyrningen fastställs. Kontraktet ska vara undertecknat av både dig och hyresgästen och det är viktigt att båda parter läser igenom kontraktet noga innan ni skriver under.

Det är i båda parters intresse att ha ett riktigt kontrakt som reglerar hyran, hur länge uthyrningen ska vara, uppsägningstid osv. Det är det bästa sättet att förebygga problem i framtiden. Särskilda bestämmelser om hur utrymmen och inventarier i bostaden får användas kan också anges i kontraktet.

Använd gärna BoPoolens kontraktsförslag – de innehåller allt som är viktigt att komma överens om och är bara att skriva ut och fylla i.

Tillstånd att hyra ut

Andrahandsuthyrning får bara ske med hyresvärdens tillstånd. Om din hyresvärd nekar kan du begära att hyresnämnden prövar frågan, för att få godkännande krävs beaktansvärda skäl. Mer information finns på hyresnämndens hemsida. Du har dock alltid rätt att hyra ut ett rum i din bostad utan att först fråga hyresvärden om tillåtelse.

Ansvar vid andrahandsuthyrning

Det är förstahandshyresgästen som ansvarar för bostaden gentemot fastighetsägaren. Som förstahandshyresgäst är det därför bra att fortsätta att betala hyran direkt till hyresvärden och låta andrahandshyresgästen betala till ditt eget konto. Om andrahandshyresgästen missköter hyresbetalningen till värden kan det vara skäl för värden att säga upp kontraktet med förstahandshyresgästen.

Besittningsskydd

Den som hyr i andrahand kan i vissa fall få en begränsad besittningsrätt till lägenheten. Det blir aktuellt om andrahandshyresgästen har bott i lägenheten längre än två år och parterna inte har avtalat om avstående från besittningsskydd.

I praktiken innebär detta att hyresgästen inte utan vidare är skyldig att flytta om förstahandshyresgästen vill få tillgång till sin lägenhet. Det kan därför vara bra att avtala bort besittningsskyddet om du ska hyra ut under en längre period och vill kunna flytta tillbaka när du vill (du måste förstås ta hänsyn till avtalad uppsägningstid). Du hittar blanketter för det på hyresnämndens hemsida.

En andrahandshyresgäst har aldrig besittningsrätt i förhållande till den som äger lägenheten och har aldrig rätt till förstahandskontraktet mot värdens vilja. Besittningsrätt gäller enbart uthyrning av hela lägenheten och kan aldrig bli aktuellt vid uthyrning av rum till inneboende.

Hemförsäkring

Förstahandshyresgästens hemförsäkring täcker inte en andrahandshyresgäst. Du bör se till att din hyresgäst har en egen hemförsäkring. Det kan vara en bra idé att ange i hyreskontraktet att andrahandshyresgästen är skyldig att teckna en hemförsäkring.

Skatt

Erhållen hyra från uthyrning av rum, lägenhet eller hus är skattepliktig inkomst. Det är inte tillåtet att göra egna avdrag för utgifter men sedan 2011 gäller ett schablonavdrag på 18.000 kr per år för varje privatbostadsfastighet, bostadsrätt eller hyreslägenhet. 2012 har avdragsbeloppet höjts till 21000 kr.

Utöver schablonavdraget finns möjlighet att göra ytterligare avdrag:

• För villa – ska du dra av ytterligare 20% av intäkten för uthyrningen.

• För hyresrätt och bostadsrätt – ska du göra avdrag för den del av din hyra eller avgift som avser den uthyrda bostaden (alltså hela hyran/avdraget om du hyr ut hela lägenheten).

Observera att avdraget aldrig får vara större än intäkterna. Intäkterna redovisas som inkomst av kapital och beskattas med 30 procent.

För exakt och uppdaterad skatteinformation kontakta alltid Skatteverket.

Ytterligare tips och information

Läs hela sammanställningen: Lagar och regler – för dig som hyr ut 2009 (PDF)

Mer bra information finns hos Jagvillhabostad.nu, Hyresnämnden och Skatteverket.

 

Kontakta oss gärna om du har frågor!