LAGAR OCH REGLER

Här hittar du information om de lagar och regler som gäller vid bostadsuthyrning. 

Vilken lag gäller?

I Sverige finns det två olika lagar som reglerar uthyrning: 1) hyreslagen (12 kap JB 1970:994) och 2) lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, även kallad ”Privatuthyrningslagen”. Nedan redovisas när de olika lagarna gäller och hur de ska tillämpas.

1. Lag om uthyrning av egen bostad (Privatuthyrningslagen)

Lagen gäller uthyrning av;

- bostadsrätter
- ägarlägenheter
- villor samt småhus

Lagen gäller INTE när:

- en hyresrätt hyrs ut i andra hand
- syftet med uthyrningen är att hyresgästen ska använda lägenheten för fritidsändamål
- uthyrningen sker i näringsverksamhet (hyr ut fler än två bostäder)
- hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013

Om man hyr ut två bostäder/rum gäller lagen bara den första upplåtelsen. Den som hyr ut mer än två bostäder/rum anses normalt bedriva uthyrning i näringsverksamhet och lagen om uthyrning av egen bostad gäller då inte för någon av upplåtelserna.

För mer information vänligen se Hyresnämndens hemsida.

2. Hyreslagen

Lagen gäller;

- Uthyrning av hyresrätt eller rum i hyresrätt
- eller om Privatuthyrningslagen INTE gäller

Hyran

Till skillnad från i många andra länder gäller inte marknadshyror i Sverige. Det betyder att man inte får ta ut hur hög hyra som helst för en bostad, oavsett hur mycket människor är beredda att betala. Enligt lagen ska hyran vara skälig, det innebär att den ska vara lagom hög i förhållande till likvärdiga bostäder hos allmännyttan (ett kommunalt bostadsbolag) och privata bostadsföretag på orten.

Studenters inkomst är ca 13 000 kr/mån med fullt studiebidrag. Enligt rekommendation från Sveriges förenade studentkårer (SFS) bör en skälig hyra inte överstiga 35% av denna inkomst, vilket innebär en maxhyra på 4550 kr/mån, vilken sedan får anpassas till den lokala hyresnivån på respektive studieort.

Enligt BoPoolens rekommendationer bör en skälig hyra i Lund max ligga på denna nivå för ett normalstort möblerat rum där el och internet ingår.

Hur man beräknar en skälig hyra regleras av Hyreslagen om du hyr en hyresrätt och av Lag om uthyrning av egen bostad (Privatuthyrningslagen) om du hyr en bostadsrätt, ägarlägenhet eller villa.

Hyra hyresrätt - Hyreslagen

Är det en hyresrätt som hyrs ut ska andrahandshyran vara densamma som förstahandshyran. Hyr du en del av en lägenhet ska hyran vara proportionerlig.

Om bostaden är möblerad får hyresvärden göra ett påslag på hyran. 10-15% anses vanligtvis vara rimligt. Driftkostnader, såsom el och internet, ska sedan delas lika mellan de som bor i hushållet.

Hyresgästen kan alltid begära att Hyresnämnden prövar om hyran är rimlig. Är den inte det kan hyresvärden bli återbetalningsskyldig upp till två år tillbaka i tiden.

Hyra privatägd bostad (bostadsrätt, ägarlägenhet, radhus, villa) – Privatuthyrningslagen

Lagen gäller endast för en upplåtelse, för mer information om lagen se stycket ovan om Privatuthyrningslagen.

För att räkna ut vad hyran bör ligga på räknar man fram en avkastningsränta på kapitalkostnaden och adderar driftskostnaden för bostaden. Avkastningsräntan på kapitalkostnaden är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden men man får inte ta hänsyn till om man som uthyrare behövt låna pengar eller inte för att köpa bostaden.

För att avkastningsräntan på kapitalkostnaden ska anses som skälig bör den ligga ett par procent över riksbankens referensränta. Avkastningsräntan på kapitalkostnaden räknar man fram på bostadens marknadsvärde och marknadsvärdet kan du ta reda på via maklarstatistik.se.

Driftskostnader är de kostnader man har som uthyrare för att hyra ut boendet i det skick som den är i. Exempel på driftskostnader kan vara avgift till bostadsrättsförening liksom kostnader för el och bredband.

Ett exempel på uträkningen beskriven ovan är följande:

Marknadsvärde*avkastningsränta/12 månader + driftskostnader = hyra som ska täcka faktiska kostnaderna.

(1 500 000 * 0,02)/12 + 3000 = 5 500 kr/mån

Hyresgästen kan alltid begära att Hyresnämnden prövar om hyran är rimlig.

Kräv aldrig betalning för ett hyreskontrakt

I Sverige är det inte tillåtet att begära en avgift för att få hyreskontrakt. Sådana avtal är förbjudna enligt lag och saknar helt juridisk betydelse. Den som kräver detta kan dömas till böter eller fängelsestraff. Avgiften ska återbetalas till hyresgästen efter ansökan i Hyresnämnden. Att begära en deposition som hyresgästen får tillbaka vid hyrestidens slut är däremot tillåtet.

Depositioner

Det förekommer att uthyrare begär en summa i deposition för lägenheten och en eller flera månadshyror i förskott. BoPoolen rekommenderar att maximalt en månadshyra betalas i förskott, vilket är brukligt vid uthyrning av lägenheter. Depositionen finns till som säkerhet för hyresvärden ifall hyresgästen skadar eller har sönder interiörer eller liknande. BoPoolen rekommenderar att en eventuell deposition inte överstiger en månadshyra och att den betalas i samband med undertecknandet av hyreskontraktet. Det ska då stå i kontraktet på vilket konto pengarna har betalats in och villkoren för att återfå dem vid hyresperiodens slut. För att hyresvärden ska kunna behålla depositionen vid hyresperiodens slut krävs dock bevisning, exempelvis i form av skriftlig lista på skador och brister i bostaden vid inflytt och gärna bildbevis vid både in-och utflytt. Om en deposition inte betalas tillbaka enligt avtal får kan man vända sig till Kronofogden.

Avtal

Såväl hyresvärd som hyresgäst har rätt till ett skriftligt kontrakt där villkoren för uthyrningen fastställs. Kontraktet ska vara undertecknat av bägge och det är viktigt att båda parter läser igenom kontraktet noga innan man skriver under.

Det är i båda parters intresse att ha ett kontrakt som reglerar hyran, hur länge uthyrningen ska pågå, uppsägningstid osv. Särskilda bestämmelser om hur utrymmen och inventarier i bostaden får användas kan också anges i kontraktet. Ett tydligt hyreskontrakt signerat av bägge parter är det bästa sättet att förebygga framtida problem och konflikter.

Om hyreskontraktet är fördelaktigare för hyresgästen jämfört med vad hyreslagen säger, är det bestämmelserna i kontraktet som gäller. Om en hyresvärd avtalar om sämre villkor jämfört med hyreslagen, gäller i de allra flesta fall vad hyreslagen säger, inte vad som står i kontraktet.

Använd gärna BoPoolens kontraktsförslag – de innehåller allt som är viktigt att komma överens om och är bara att skriva ut och fylla i.

Hyrestid

En hyrestid kan vara tillsvidare (på obestämd tid) eller på bestämd tid (med ett slutdatum).

Bestämd tid med ett slutdatum

Hyrestid 9 månader och kortare

Kontraktet upphör att gälla vid hyrestidens slut utan uppsägning, med undantag för om en uppsägningstid har avtalas då avtalet måste sägas upp enligt denna.

Hyrestid längre än 9 månader

Avtalet måste alltid sägas upp för att upphöra att gälla.

Obestämd tid, tillsvidare:

Avtal måste alltid sägas upp för att upphöra att gälla.

Uppsägningstid

Uppsägningstiderna varierar beroende på vilken lag som reglerar uthyrningen.

Uppsägningstid för hyresgäst:

En hyresgäst har alltid rätt att säga upp ett avtal oavsett om avtalet löper på bestämd eller obestämd tid.

Hyreslagen

Står ingen uppsägningstid angiven har hyresgäst alltid rätt till 3 månaders uppsägningstid.

Privatuthyrningslagen

En hyresgäst kan säga upp avtalet till upphörande vid det månadsskifte som inträffar 1 månad efter innevarande månad. Om uppsägning sker t ex den 18 februari upphör avtalet således den sista mars.

Uppsägningsreglerna för hyresgäster är tvingande och saknar undantag. Man kan avtala om fördelaktigare uppsägningstider för hyresgästen men inte för hyresvärden.

Upppsägningstid för hyresvärd:

Hyreslagen

För avtal som löper på obestämd tid har hyresvärd 3 månaders uppsägningstid. Lagen är tvingande och kan ej avtalas kortare.

För avtal som löper på bestämd tid är hyresvärden bunden till avtalet under hela hyrestiden och har endast rätt att säga upp hyresavtalet på grund av allvarliga avtalsbrott 12 kap. 42-44 §§ jordabalken.

Privatuthyrningslagen

Hyresvärden har rätt till 3 månaders uppsägningstid oavsett om avtalet löper på bestämd eller obestämd tid.

En uppsägning bör med fördel vara skriftlig då den som säger upp avtalet har bevisbördan på att motparten har mottagit uppsägningen i tid.

Samtliga uppsägningar gäller räknat från närmaste månadsskifte. Avtalet kan inte upphöra, t.ex. den 10:e i en månad utan är knuten till ett månadsskifte.

Exempel: Om du säger upp hyresavtalet någon gång i augusti och har tre månaders uppsägningstid gäller hyresavtalet  t o m 30 november.

Tillstånd att hyra ut

Vill du hyra ut ett eller flera rum i din lägenhet till en inneboende och själv bo kvar tillsammans med den inneboende, behövs inget tillstånd. Hyr du ut hela lägenheten i andra hand till någon som ska använda den självständigt måste det däremot godkännas av hyresvärden eller bostadsrättsföreningen.

Det är upp till värden/föreningen om den/de vill tillåta att du hyr ut i andrahand. Vanliga anledningar som ger tillstånd att hyra ut i andrahand är sjukdom, studier på annan ort, tillfälligt arbete på annan ort, separation, ”provbo” med en framtida sambo, särskilda familjeförhållanden, eller andra jämförbara anledningar. Detta finns reglerat i hyreslagen 39 – 41§.

Att hyra ut i andra hand utan tillåtelse från hyresvärden kan leda till att du förlorar ditt kontrakt. Om din hyresvärd nekar kan du begära att Hyresnämnden prövar frågan. Mer information finns på Hyresnämndens hemsida. Om uthyrningen är olovlig OCH andrahandshyran är för hög kan hyresgästen dömas till böter eller fängelse i högst två år.

Ansvar vid andrahandsuthyrning

Det är förstahandshyresgästen som ansvarar för bostaden gentemot fastighetsägaren. Som förstahandshyresgäst är det därför bra att fortsätta att betala hyran direkt till hyresvärden och låta andrahandshyresgästen betala till ditt eget konto. Om andrahandshyresgästen missköter hyresbetalningen till värden kan det vara skäl för värden att säga upp kontraktet med förstahandshyresgästen.

Besittningsskydd

Den som hyr i andrahand kan i vissa fall få en begränsad besittningsrätt till lägenheten. Det blir aktuellt om andrahandshyresgästen har bott i lägenheten längre än två år och parterna inte har avtalat om avstående från besittningsskydd.

I praktiken innebär detta att hyresgästen inte utan vidare är skyldig att flytta om förstahandshyresgästen vill få tillgång till sin lägenhet. Det kan därför vara bra att avtala bort besittningsskyddet om du ska hyra ut under en längre period och vill kunna flytta tillbaka när du vill (du måste förstås ta hänsyn till avtalad uppsägningstid). Du hittar blanketter för det på Hyresnämndens hemsida.

En andrahandshyresgäst har aldrig besittningsrätt i förhållande till den som äger lägenheten och har aldrig rätt till förstahandskontraktet mot värdens vilja. Besittningsrätt gäller enbart uthyrning av hela lägenheten och kan aldrig bli aktuellt vid uthyrning av rum till inneboende.

Hemförsäkring

Förstahandshyresgästens hemförsäkring täcker inte en andrahandshyresgäst. Du bör se till att din hyresgäst har en egen hemförsäkring. Det kan vara en bra idé att ange i hyreskontraktet att andrahandshyresgästen är skyldig att teckna en hemförsäkring.

Skatt

Överskottet av erhållen hyra från uthyrning av rum, lägenhet eller hus är skattepliktig inkomst. Det är inte tillåtet att göra egna avdrag för utgifter men för inkomståret sedan 2013 kan man göra ett ett schablonavdrag på 40.000 kr per år för varje privatbostadsfastighet, bostadsrätt eller hyreslägenhet.

Utöver schablonavdraget finns möjlighet att göra ytterligare avdrag:

• För villa – ska du dra av ytterligare 20% av intäkten för uthyrningen.

• För hyresrätt och bostadsrätt – ska du göra avdrag för den del av din hyra eller avgift som avser den uthyrda bostaden (alltså hela hyran/avdraget om du hyr ut hela lägenheten).

Observera att avdraget aldrig får vara större än intäkterna. Intäkterna redovisas som inkomst av kapital och beskattas med 30 procent.

För exakt och uppdaterad skatteinformation kontakta alltid Skatteverket.

Ytterligare tips och information

Mer bra information finns hos Jagvillhabostad.nu, Hyresnämnden och Skatteverket.

Kontakta oss gärna om du har frågor!